是时候该重新定义社区商业了！

2010年，单纯凭着对零售商业的热情和对城市化快速发展的冲动，与当时的BOSS一头扎进细分的社区商业领域，8年过后，狂热、激烈又凌乱、无序的市场把投资人和一杆团队的理想砸得稀碎。那个时期，我们的商业定位是“1公里社区商圈”，基于生活超市+餐饮+美容美发+药房+婴幼+便利交费+休闲娱乐......,当时缺乏资本的支撑和培育，也没有成熟的商业逻辑，更重要的也没有形成突出的商业模式，一时难以形成明显的经营特色。

而当时在西安这样的城市，居民还是习惯以“华润”、“永辉”大卖场和“金花”、“百盛”聚集型为核心的一站式消费，消费者会为“卜蜂莲花”的特价食用油承受长达一公里的排队，会赶二十公里从东郊到西郊冲着“永辉”开业促销抢购。总结过往，超前的模式一定不是小型创业该有的选择，定位也一定要匹配当时的市场成熟度为前提，商业的本质告诉我们，起得太早，往往承受更多风寒。

大概从2015年前后，大家开始讨论西安这个城市钟楼中心商圈的衰败，开始有了小寨“赛格”、西郊“太奥”、东郊“益田”、北郊“熙地港”、曲江“银泰”、“大悦城”所代表的新的一个又一个中心商圈出现，城市开始去中心化，正如弗里德曼揭示的一个正在发生深刻而又令人激动的变化的全球化趋势——“地球是平的”。

过去二十年赫赫有名的传统的百货店、购物中心开始黯然失色，整个西安市每年以20家近百万平方的新商业综合体全城布点开花，眼看着超市大卖场的辉煌不再，也再也听不到动辄辐射六到八公里商圈的豪言壮语，各种三五万平方的商业综合体尽管并没有承认，但一步步也都开始演化成“邻里中心”,超市已经成为真正的社区性辐射。电商用“社群”占领了相当一部分市场份额，实体商业无奈选择“社区”阵地谋求自己的生存和发展空间。

到2020年，电商头部企业挥杆而起，一轮资本大举进军“社区团购”，陡然然之间满城风雨，乌烟瘴气。尽管也是扑朔迷离，但资本的力量改变和推动着社会生活的发展，随着疫情反复和社区团购的顾客教育，“社区”再次被肯定为现阶段商业最有潜力最具空间的新赛道。拿西安来说，现1300万常住人口，平均房价接近2万元，平均3000户的小区将近1400个，而真正的最后500-1000米的“社区商业”现状在近十年并没有实质上的进化和改观，政府倡导的“15分钟便民生活圈”也只是就这商业实际做做描述。真正意义的邻里中心、社区生活服务中心、社区生活超市，有体系、有模板、有规模、有预期的目前还没有能看到的。不乏有蠢蠢欲动的商业企业在转型探索，也有成熟的物业公司在突破物业天花板而谋划尝试，可以肯定的是，对于像西安这样的城市，社区商业时代才真正到来。

 

02 对社区商业赛道的预判与思考
 

社区商业，因住而商。社区商业是以社区范围内的居民为服务对象，以为民、便民、利民为初衷，满足和促进居民综合消费为目标的属地性商业，所提供的服务主要是社区居民居家一日所需的日常生活服务。随着房地产的发展，国内社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、邻里关系、新生活方式的体验式场所的方向发展。在区域商业“巨无霸”与社区化商业齐头并进的格局下，社区型商业将会侧重于超市、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、社区医疗、社区养老等多业态链接组合，再在互联网成熟的社群交互方式的植入下，实行线上、线下全渠道运营，到店、到家全方位服务。

以西安为例，作为准一线过千万人口的城市来说，锁定单店300—500平方的小型社区连锁，在行业业态和规模初露端倪的态势下，现在预判至少可以成就3-5家总门店数过千家的领跑企业诞生机会，近百亿年营收的市场量级将从现有的商业局面中迭代而出。

商业创新的起点和结果最终都是提高效率和解决问题。根据过往积累，在此重点讨论社区商业概念下的小型社区商业连锁经营，谈几点想法和思路。
 

1、致力于以生鲜超市为基础的社区连锁，从创立之初就要认识到这并不是一个“低门槛”入局可以成功的事业，毕竟零售商业的最显著的特点是规模效应，没有发展到一定规模是解决不好效率最大化的问题，逐步摊低边际成本追求边际效益才能在市场站稳脚跟，只有从一开始就建立持久与相对远大的战略目标才可能行稳致远。在商业演进成熟到今天这样的状态下，必须实施先打模板（2-3家门店），然后批量开店，进入初创阶段，通过一定规模（10-20家门店）推进集采零配，引入整合成熟供应链形成稳定的业绩表现，然后抢占社区，进入发展阶段（门店数过百家），分设加工配送、中央厨房，形成自主、灵活、务实的核心商品力优势。故而，前期的投资决心和预期务必要有足够的准备。

2、先解决同质化问题，才能形成自身的相对优势和行业壁垒。有人的地方就有商机，有商机的地方只剩下竞争，如何学习社区现有的夫妻店(人情味)？如何吸取菜市场的优点（烟火气）？如何超越现有良莠不齐的生鲜超市？如何整合已经下沉的、分散的小业态品牌连锁业务？从品类、品种、品牌、呈现形式、营销策略、经营特色等各方面先做足功课。

再这拿一个生鲜部类经营这一个店来说，蔬果肉禽蛋米面油等初级生鲜已经不是简单的低价问题，品质鲜度管理，有机原生态、季节性（如“无时不食”）、整理打包与售卖方式、不隔夜、溯源等适应消费升级等各方面经营发力。在食材和饮食作为零售变革的主要部类突破的趋势下，解决好生鲜标品化与国人饮食习惯的矛盾问题，可以植入顾客心智的放心食材，当下正快速兴起的即热、即烹、即食、及配的预制菜，类似“袁家村”模式下的传统工艺提炼与组织的“好食材、好手艺、好味道”地道美食、堂食。满足z时代成家成为居家消费主流的咖啡、奶茶、烘焙等轻食与鲜食。围绕吃饭、做饭，先抓住一日三餐的舌尖味蕾，小型社区商业就成功了一半。

3、与物业公司的战略协同是小型社区商业成功的关键。物业公司作为离社区居民最近的管理服务机构，物业公司随着行业成熟一方面是自我革新的需要，从基础的物业管理到更多的政府职能、社会公益和社区服务，另一方面物业公司的水电气等业务目前已经被国家纳入国计民生互联网垂直化管理，业主直接购买减少了物业依赖，而物业费的收取是有上限的，物业公司需要通过提供更多的社区服务来寻求更好的发展。互联网相对实体商业而言最大的优势在于精准营销，物业公司的物业平台系统是社区商业精准化营销的现成资源，与物业公司整合实现社区商业和社区服务的最大契合，从而实现共创、共赢、共享的资源优势。

4、响应政府政策号召，成为社区生活不可或缺的一部分。社区是城市的末梢神经，社区商业是城市社区生活最活跃的表现。社区商业需要充分迎合并有效借力政府职能部门如商务局、街道办、社区管委会等，勇于承担政府职能深入社区的义务，通过规范、有序的提升城市社区市场形象，在做好政府“菜篮子、粮袋子”工程的同时，把政府政务、法务、卫生医疗、养老、金融、教育、文化、家政、就业等设置和链接到社区商业，配合城市管理，便利居民生活，作社区的一份子，建立对社区商业的信任和依赖，从而增强社区居民的幸福感和获得感。

细分的市场是要有足够的勇气、极强的专业和极大的耐心，我们看到一波波把经营定位在社区赛道上的同行，打着社区商业的旗子，喊着社区生鲜的调子，靠一波早高峰的大爷大妈抢几把便宜菜，大部分走不到山那边的坦途，三五年发展，十多家门店就卡在了瓶颈，从形式和内容上很难突破。同时也有融合综合消费和社区服务的企业，业务体系没有构建好，有形不走心，叫好不叫座，成了形象工程。相信通过行业层出不穷的各种探索，社区商业的红利期才会真正到来。

人们对美好生活的向往就是我们奋斗的目标。生活在现代化大都市的居民，正在用他们对生活的热爱，对美好的向往，在努力，在憧憬。随着“城中村“、”集贸市场”渐渐淡出了我们的生活，城市越大，圈子越小，新型的城市社区正在期待一次社区生活的精彩焕新，而社区商业正承载着这个城市里极致、愉悦、丰富、品味、幸福的生活方式与生活美学，家门口，新鲜生活。让我们一起在今天的城市生活趋势推动下，开启社区商业新篇章！